המדריך לרוכש דירה חדשה

 

 

רכישת דירה חדשה היא בדרך כלל העסקה החשובה ביותר בחייכם, שבה אתם, רוכשי הדירות, משקיעים את מרב כספכם, שיקול דעת מעמיק ובדיקה יסודית לפני רכישה יכולים לחסוך הפתעות, הפסדים ועוגמת נפש.
 לפני בחירת הדירה ראוי לשים לב לדברים הבאים:
הסביבה
סיירו באזור ודברו עם השכנים. בדקו הצרכים החשובים לכם: בתי ספר, תחבורה ציבורית, בתי כנסת וכדומה, רצוי לבדוק אם אין מפגעים אקולוגיים וסביבתיים סמוך לבניין, כגון: מבני תעשייה, כבישים סואנים, מתקני אשפה ומתקני חשמל. בדקו את התוכניות הקיימות לאזור ובייחוד את התוכניות העתידות, כדי לברר את הפרטים הללו יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה המצויה בכל רשות מקומית.
הדירה
בדקו את מיקום הדירה בבניין, את כיווני האוויר, את גודלה ואת התכנון הפנימי והחיצוני. בדקו את מיקום הדירה בסביבה וכן את מיקומה בבניין עצמו, יש לבדוק כמה קומות יש בבניין ומהי מידת הפרטיות שמספקת כל דירה.
הקבלן
ודאו שהדירה נבנית אך ורק בידי קבלן רשום בפנקס הקבלנים, רצוי לבקר בבתים קודמים שקבלן זה בנה, לשוחח עם הדיירים, לבדוק את רמת הגימור ואת התייחסות הקבלן להתחייבויותיו, יש לוודא שהקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלות הקבלן, אם הקרקע היא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, בדקו אם היא עברה היוון. אם לא, ייתכן שתידרשו לשלם מאוחר יותר דמי היוון, דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה, העלולים להגיע לסכומים גבוהים. שימו לב שהדירה המועמדת לרכישה תיבנה כדין. ודאו כי בידי המוכר היתר בנייה שהוציאה הרשות המקומית. הקבלן יכול להציג בפני הקונה את היתר הבנייה. יש לשים לב לפרטים כמו גוש, חלקה, תת-חלקה ובניין כדי לוודא שההיתר הוצא לבניין שבו נרכשת הדירה (אפשר לברר פרטים אלה ברשות המקומית). אין לרכוש דירה בבניין שלגביו טרם הוצא היתר בנייה כחוק. בדקו אם למוכר יש אישור מראש מנציבות מס הכנסה ומס רכוש. בדקו גם שאין מניעה מצדם לרשום את דירתך על שמכם בלשכת רישום מקרקעין (בגלל חובות הקבלן). בעת הבנייה עקבו אחר קצב עבודתו של הקבלן. במקרה של סטייה מן הקצב המובטח, שלחו מכתב התראה.
הבטחת ההשקעה
עמדו על כך שכל הכספים שאתם משלמים על חשבון הדירה הנבנית, או העתידה להיבנות, יובטחו בכל מקרה שבו לא יוכל הקבלן, להעביר לכם בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בהסכם המכר,  על פי התקנות כל מוכר דירה חדשה – קבלן, יזם וכדומה – ימסור לממונה במשרד הבינוי והשיכון הצהרה על מכירת הדירה ועל סוג הבטוחה שניתנה לקונה לפי סעיף 2 לחוק: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד במשכנתא ראשונה, הערת אזהרה, רישום זכויות. כדאי להתייעץ עם עורך דין מטעמכם בדבר הדרך המומלצת בעבורכם להבטחת ההשקעה,  החוק קובע כי בהוצאות הכרוכות במתן הבטוחה יישא הקבלן. עם זאת, החוק מאפשר לקבוע בחוזה כי הקונה יישא בהוצאות הנוגעות לערבות הבנקאית או לפוליסת הביטוח. על כן שאלת ההוצאות היא נושא למשא ומתן חופשי ביניכם לבין הקבלן בטרם תחתמו על החוזה. חוק המכר מחייב להצמיד את הערבות הבנקאית או את פוליסת הביטוח שניתנה, בהתאם לשיטת ההצמדה שנקבעה בחוזה לגבי תשלום המחיר בגין הדירה. אם לא נקבעה שיטת הצמדה בחוזה, מחויב המוכר להצמיד את הערבות או הפוליסה למדד תשומות הבנייה.
תשלומים
החוק מציין גובה כל תשלום ומועד תשלומו על פי שלבי התקדמות בניית הבית:
40% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה כשאין בבניין קומת עמודים. (כולל דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם).
20% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים, צנרת מים וחשמל.
15% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר טיח פנים או תחליף טיח כמתואר במפרט.
15% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.
10% הנותרים, ממחיר הדירה, ישולמו עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.
אי קיום ההוראות הללו מהווה עבירה פלילית. במידה ונפגעתם, זכותכם להגיש תלונה למשטרת ישראל.  עמדו על כך כי כל התשלומים שאתם משלמים על חשבון מחיר הדירה, שינויים בחשבון ובמחיר או כל תשלום אחר, ייעשו באמצעות המחאות או שוברי תשלום. ודאו כי אתם מקבלים קבלה עבור כל תשלום.
קבלת הדירה
הדירה שלכם באופן חוקי. לפני המעבר אליה בדקו באופן יסודי, רצוי בעזרת מומחה, אם קיימים בה ליקויים. במקרה שנמצאו ליקויים דרשו את תיקונם קודם למסירתה לידכם.
אומגה תיווך נדל"ן בע"מ
מנכ"ל יוסי רם
טל נייד- 054-800-5715
משרד - 02-9999-283
שדרות הרצל 122 בית הכרם, ירושלים

אומגה תיווך נדל"ן     הבחירה הנכונה שלך לבית !

כל הזכויות שמורות לאומגה תיווך נדל"ן